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26 de Novembro de 2020
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    A conjuntura da locação de imóveis sobre o regime jurídico diferencial das relações de direito privado em face da pandemia do Coronavírus

    Por Ana Paula Cruz de Santana

    Ana Paula Cruz de Santana, Advogado
    há 5 meses


    1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS

    É de conhecimento público e notório que, no cenário atual em que o planeta se encontra, existe uma preocupação generalizada por parte de locadores e locatários a respeito de como se deve proceder atual e futuramente nos aspectos referentes ao cenário da pandemia do COVID-19.

    Já se começa a observar um movimento mais frequente, onde os locadores começaram a conceder descontos no pagamento dos alugueres, considerando uma maior flexibilidade tanto no que se refere à quantia, bem como na data de pagamento. Os locatários, por sua vez, buscam encontrar alternativas para que a inadimplência e suas consequências tenham efeitos cada vez menores.

    Os inúmeros contratos formalizados antes da pandemia são apontados pelos especialistas como um dos casos mais afetados pela reformulação e pelos impactos que a economia brasileira sofrerá. Toda essa crescente onda de acontecimentos será em decorrência das inúmeras mudanças suportadas pelo país, a partir do momento em que as chefias dos diversos setores empregatícios não terão mais como manter seus funcionários.

    Assim, essa “bola de neve” terá um crescimento cada vez maior em decorrência da impossibilidade do exercício de trabalho pelos trabalhadores autônomos e informais, inviabilizando assim, o giro de capital.

    É importante lembrar que essas locações, que podem ser residenciais ou não-residenciais, são, inclusive, fonte de renda para a maioria dos cidadãos. É bastante comum se ouvir falar que alguém recebeu uma economia extra e resolveu investir em aluguel. Já se percebe que esse faturamento, por sinal, é por muitas vezes fonte única de rendimento, ou seja, pessoas que vivem apenas do recebimento de valores pagos em decorrência dos aluguéis de imóveis.

    Desta forma, com o isolamento social e o fechamento de toda e qualquer atividade que não seja essencial, as dificuldades em manter as relações privadas que foram formadas antes da pandemia estão sendo cada vez mais frequentes. Como consequência, houve um crescente congestionamento das ações relativas às discussões dessas tais relações no Poder Judiciário.

    Sendo assim, certamente que o diálogo baseado no bom senso é o melhor caminho a ser tomado para que o impasse do pagamento seja resolvido. Entretanto, quando assim não puder ser estabelecido, procura-se uma resposta do Estado para que um ‘norte’ da medida a ser tomada seja aplicado.

    2 A AFETAÇÃO DO ESTADO NAS RELAÇÕES JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO

    As relações jurídicas por si só, se baseiam praticamente em cada ato da vida pessoal, profissional e social do cidadão ao se relacionar com outra pessoa. E sendo assim, o Direito precisa estar em constante mudança, necessitando permanecer deveras maleável para que se adeque da melhor forma ao momento no qual qualquer associação seja firmada.

    Atualmente, tem-se como maior exemplo da relação jurídica de direito privado a formalização do contrato. Este, é o negócio jurídico de excelência, a maior fonte de obrigação existente – ambas as partes envolvidas estão em condições de igualdade, uma não é superior à outra.

    Sendo assim, é viável afirmar que no âmbito privado encontra-se uma maior autonomia, uma certa liberdade para se personalizar a aplicabilidade do direito. Ressalta-se que essa liberdade não é absoluta, uma vez que todo e qualquer ramo existente no âmbito jurídico precisa obedecer à algumas regularidades. A liberalidade diz respeito à tomada de decisões, à cooperação que deverá existir baseada na boa-fé contratual.

    Os doutrinadores atuais, inclusive, entendem que a dogmática jurídica que informa o pensamento jurídico vigente não consegue mais dar conta de uma série de desafios e demandas sociais atinentes a sociedade contemporânea. Sendo assim, os institutos jurídicos utilizados pelos operadores do direito, na sua maioria, da mesma forma não respondem ou sequer conseguem se adequar aos fenômenos sociais que lhe dão causa (LEAL, 2002).

    É nesse momento que se mostra essencial a atuação do Estado para direcionar e disciplinar alguns pontos das relações jurídicas privadas, fornecendo amparo legal e servindo como base para as diversas situações apresentadas pelas partes. As divergências que por ventura são encontradas nos negócios jurídicos, precisam, em sua grande maioria, de um terceiro com autonomia e imparcialidade para decidir e aplicar as funções inerentes ao ordenamento jurídico vigente.

    Entretanto, é necessário que faça uma ponderação, onde se deve, em quase todos os pilares do direito moderno, imaginar uma balança, na qual de um lado, deverá estar a autonomia da vontade das partes e de outro, o norte conferido pelo ordenamento pátrio. Ou seja, o Estado deve interferir no direito privado para a redução das desigualdades sociais e fiscalização de qualquer desequilíbrio, mas sem excessos que atrofiem a autonomia privada e o desenvolvimento social-econômico (MENEZES,2017).

    No momento em que se vive, tempos de COVID-19, precisou-se agir de forma mais célere, buscando moldar mais uma vez o mundo jurídico para que o mesmo se encaixe de forma mais eficiente nas mudanças que vem sobrechegando. O Ministro Presidente do Supremo Tribunal Federal, José Antonio Dias Toffoli, deu início a este passo juntamente com Ministro Antonio Carlos Ferreira, do Superior Tribunal de Justiça e do Professor Otavio Luiz Rodrigues Jr., da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, contribuindo com o Senador Antonio Anastasia para a elaboração do Projeto de Lei do Senado 1.179 de 2020.

    Nela, se buscava disciplinar de maneira mais urgente (o que momento requer), o regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus. Sendo assim, observa-se aqui uma iniciativa do Estado em propor alternativas às situações que interferem nas relações privadas em decorrência do situação de calamidade pública. (SIMÕES, 2020)

    Observa-se então, a função estatal em garantir condições mínimas de sobrevivência a brasileiros impossibilitados de voltar à normalidade em diversos ramos, seja no trabalho, no lazer, ou na vida social.

    3 A CONJUNTURA DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS SOBRE O REGIME JURÍDICO DIFERENCIAL PRIVADO E A PL 1.179/2020

    Para que se entenda de forma completa o impacto da pandemia, necessário se fazer uma análise primordial no que se refere a alguns aspectos da lei do inquilinato. Esta, procura regularizar o mercado de locação de imóveis, disciplinando os direitos e as obrigações do inquilino e também do proprietário.

    Uma das regras que mais se destaca é o dever que concerne ao locatário em se manter em dia quanto ao pagamento do aluguel e os seus demais encargos, devendo a forma de quitação assim como as datas, seguirem da forma como já estabelecido no contrato entabulado. Assim, aquele inquilino que não cumpre com suas obrigações poderá vim a sofrer as sanções firmadas na lei 8.245/91 (lei de locações), entre elas a ação de despejo.

    Esse tipo de ação, considerada como procedimento especial pelo Código de Processo Civil, determina que o processo para o locador reaver seu imóvel seja realizado de forma célere, uma vez que, conforme preceitua o artigo 62, inciso II desta referida lei, o locatário é citado para que em 15 (quinze) dias, realize o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial como forma de evitar a rescisão contratual. Vejamos:

    Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

    É também disciplinada a possibilidade de concessão de liminar em casos específicos, onde é concedido ao órgão jurisdicional a viabilidade de adotar providências que representem a antecipação do resultado final objetivado pelo autor da demanda, qual seja o despejo (MELLO,2018). Como se sabe, o artigo 300 do CPC dispõe o seguinte:

    Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

    Entretanto, diferente da menção acima, para que a tutela seja antecipada em ações de despejo, não é observado o famoso periculum in mora, e sim, requisitos específicos da mencionada lei, como a existência ou não de garantia no contrato de locação.

    Sendo assim, observa-se que a lei 8.245/91 pode ser vista como uma forma de regular o mercado de aluguel de imóveis residenciais e não-residenciais, disciplinando as obrigações referentes tanto para o locador, como para o locatário. Além disto, identifica-se nela um viés de resolução e de ajuste, estimulando casa vez mais o lado conciliatório dos contratantes.

    Com o cenário atual da disseminação do Coronavírus (covid-19), essa perspectiva de autocomposição passa a ser cada vez mais interessante no que se diz respeito ao mundo jurídico. Isto porque, a velocidade com a qual o vírus se espalhou, impôs aos cenários mundiais enormes providências necessárias sem os quais não estavam preparados, necessitando, desta forma, que o bom senso imperasse nas relações como um todo, ao menos inicialmente.

    Conforme já mencionado, a situação econômico-financeira do país fora altamente afetada, tendo como consequência, entre diversas outras, o impacto na circulação de capital. Deste modo, a conjuntura da locação de imóveis mostra-se deveras balançada, uma vez que ambos os lados se tronaram frágeis e buscam uma solução que seja viável e decente diante de tais situações.

    A situação de caso fortuito ou força maior impõe que as tratativas passem a se valer de alguns princípios fundamentais nas relações jurídicas privadas. É o caso da boa-fé, fundamental para o direito privado brasileiro, onde é essencial que se estabeleça um padrão ético de conduta e da lealdade, onde as partes devem agir com decoro sob pena de diversas sanções espalhadas pelo ordenamento jurídico.

    Ou seja, a partir do momento que o locador e o locatário se encontram na situação de cautela e precaução com relação ao aluguel do imóvel, seja ele residencial comercial, é nítido que a negociação é o melhor caminho para a efetiva resolução de conflitos. O acordo a ser feito busca encontrar um meio termo no qual ambas as partes não sejam prejudicadas com o cenário atual diverso do acostumado.

    As tratativas podem versar sobre diversas questões como por exemplo, novas datas de vencimento, redução das parcelas para pagamento das diferenças pós pandemia, revisão de valores, entre outras opções.

    Logicamente que, quando se fala em acordo, em negociação, para que seja efetivo, é necessário que as duas partes cedam de alguma forma, disponha de algum fator a ser concedido a outra parte. No caso do locador, poderia ser considerada a viabilidade da diminuição da quantia do aluguel, ou até mesmo que a quitação do valor seja feita de três em três meses, oportunizando a posterior ajuda do judiciário (se necessária). Na mesma linha de raciocínio, o inquilino poderia se comprometer a realizar o pagamento imprescindivelmente na data estabelecida ou até mesmo, propor a quitação da prestação de alguma outra forma a ser aceita pela outra parte.

    O melhor a se fazer ainda, é formalizar essa tratativa através de um novo contrato ou até mesmo um aditivo do principal para que não haja os riscos de um acordo verbal. Certamente que o mesmo deverá ser igual para ambas as partes, que devem agir de acordo com o quanto preceituado no princípio da cooperação, para que não haja nenhuma onerosidade excessiva para qualquer lado em detrimento do outro (GABRIEL, GISELE, 2020).

    O mesmo entendimento deverá ser aplicado para as locações de imóveis comerciais. A lógica é deveras semelhante, uma vez que o locatário, nesse cenário, depende daquele imóvel para que suas atividades sejam mantidas.

    Entretanto, sabe-se que em algumas situações, a via do trato não é a melhor opção por diversos motivos, sendo necessária a intervenção do Estado. Por estas razões, com a finalidade de melhor formalizar as situações da relações jurídicas privadas em tempos de pandemia, fora remetido à Câmera dos Deputados o projeto de lei 1.179/2020 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (MINAS GERAIS, 2020).

    Nela estava disposto que os locatários de imóveis urbanos que tivessem a renda diminuída, sejam por demissão ou redução de carga horária devido à pandemia, poderiam "suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020".

    A medida previa, ainda, que os aluguéis vencidos terão que ser pagos de forma parcelada, "a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos aluguéis vincendos o percentual mensal de 20% dos aluguéis vencidos". Havia também a questão referente à restrição da justiça na concessão das liminares de despejo para desocupação de imóveis urbanos até determinada data. Restou lembrado ainda neste mesmo projeto, que as obrigações vencidas antes do início da pandemia não se encaixam no texto legal.

    Ou seja, não se trata de uma revisão no contrato de aluguel, mas sim, em um pedido de revisão contratual temporária em face da pandemia, amparado na teoria da imprevisão adotada pelo Código Civil. O contrato de locação é bilateral na medida em que determina a prestação e a contraprestação a ambas as partes contratantes – a disponibilização de bem imóvel mediante pagamento dos alugueres (TRIBUNA DO NORTE,2020).

    Já um outro projeto de lei, o 936/2020, ainda em análise, busca alterar a lei do inquilinato para impedir a execução de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no País (SOUZA, OLIVEIRA, 2020). O texto autoriza, no entanto, ações de despejo se o imóvel não estiver sujeito a medidas de combate à pandemia, como a ordem para paralisar atividades no comércio e na indústria.

    Verifica-se nesta senda, a busca do Poder Legislativo para auxiliar os cidadãos a enfrentar os obstáculos decorrentes da circulação mundial do vírus, garantindo uma condição mínima de sobrevivência para aqueles impedidos de exercer seus trabalhos e garantir o próprio sustento. O deputado Luis Miranda, autor desta última proposta explicitada acima, afirma:

    "Não se pode deixar de considerar que a limitação do funcionamento de diversas empresas tem potencial de gerar uma quebra generalizada, com prejuízos econômicos para todos”.

    O pensamento vem acompanhado da necessidade de adoção de medidas que, por mais passageira que seja a crise, qualquer solução a ser tomada deve considerar o equilíbrio financeiro dos contratantes.

    Recentemente, no período de confecção deste artigo, foi aprovada e sancionada pelo Presidente da República a Lei nº 14.010, decorrente do projeto de lei nº 1.179, entretanto, algumas mudanças foram feitas. O artigo 9º da referida legislação fora vetado, não tendo mais que se falar em proibição do cumprimento das liminares de despejo como medida de evitar a propagação do Coronavírus, uma vez que a execução do mandado exige a presença de diversas pessoas, como oficial de justiça, chaveiro, transportadora, locatário-morador e sua família, lojista entre outros.

    Há de se observar ainda, que a intenção do projeto era em verdade, prorrogar como forma mais segura, o cumprimento da execução. Desta forma, existem entendimentos de que o mais correto em tais casos de restrição seria o deferimento da liminar, com a observação de que o termo inicial do prazo de 15 dias para a desocupação voluntária, previsto no art. 59, § 1º, da lei 8.245/91, somente começaria a fluir a partir do dia 31/10/2020, considerando que outubro é o mês em que o legislador considerou para o arrefecimento da crise e do isolamento. Contudo, toda à questão relacionada à locação de imóveis foi retirada da lei recém sancionada. (ABELHA, 2020).

    Por consequência, deve-se levar em conta o papel fundamental do Poder Judiciário. Sabe-se que o mesmo é considerado como norte para o cidadão que busca perseguir a tutela de seus direitos. Em tempos de pandemia, por exemplo, qualquer divergência que haja na seara do direito privado tende a ser levado para a discussão onde um terceiro imparcial (juiz) precisa analisar cada caso concreto.

    O Código Civil, inclusive, em seus artigos 317, 478, 479, 480, autoriza que o juiz em hipótese excepcional, caso não haja consenso de renegociação entre os contratantes, intervenha e realize a revisão contratual com a finalidade de que os efeitos nocivos decorrentes do evento de força maior não sejam atribuídos apenas a uma das partes. (TRIBUNA DO NORTE, 2020).

    Entretanto, importante considerar também o abarrotamento das demandas judiciais. O fato de as pessoas levarem quaisquer conflitos a serem solucionados para o poder público gera a sobrecarga das ações que demanda tempo e pessoal necessário para que o parecer seja dado em tempo célere e efetivo para as partes.

    No caso da questão relacionada ao contrato de locação, por exemplo, já fora dito neste artigo que algumas questões podem facilmente ser solucionadas extrajudicialmente. Se, por exemplo, o locatário fizer uma proposta de redução de aluguel e o locador aceitar, tal feito não precisaria mais ser levado ao juiz – a não ser em caso de descumprimento por uma das partes.

    É preciso também que o Poder Legislativo e o Poder Judiciário trabalhem em conjunto para que possam alinhar as questões referentes às relações jurídicas de direito privado, como finalidade também de evitar decisões conflitantes em todo o país. A uniformização de direitos e deveres mostra-se cada vez mais necessário por parte do Legislativo para que os Magistrados possam aplicar a lei de forma única e acertada, acarretando, desta forma, na melhoria das relações jurídicas e na efetividade da prestação jurisdicional.

    4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

    Partindo dessa análise, considera-se que a pandemia do Coronavírus pegou toda a população mundial de surpresa. Além do fato do medo da doença e seus efeitos no corpo humano, passou-se a temer a influencia da quarentena, medida protetiva de isolamento social, na estrutura socioeconômica do Brasil.

    As relações privadas foram cada vez mais afetadas, uma vez que, a partir do momento que não se pode circular nas ruas e nem trabalhar, o empregado não tem como gerar renda, fazendo com o que a circulação de capital fique cada vez mais devagar. A partir dessa ‘bola de neve’, vislumbrou-se a necessidade da utilização do bom senso e da negociação como forma de remanejamento dos contratos entabulados.

    Mais precisamente quanto a conjuntura da locação de imóveis, a necessidade de uma resposta do Estado foi imediata. A moradia é tida como um direito fundamental de habitação e por este motivo, precisa ser discutida rapidamente. Observa-se que as propostas de lei mencionadas neste artigo não acarretam na dispensa do pagamento dos alugueres pelo locatário, mas sim, impedem o despejo em situações instantâneas.

    Até porque, é preciso se levar em consideração que o proprietário do imóvel tem o aluguel como sua única fonte de renda ou muita das vezes, como uma fonte que compõe seu orçamento pessoal e familiar. Por este motivo que o diálogo, nessas situações, é o melhor caminho para se buscar alternativas para pagamento – nova data, isenção de juros, de multas, entre inúmeras outras.

    Um fato imprevisível como a pandemia da COVID-19 alterou de forma surpresa a realidade de toda coletividade, entretanto, é necessário que se busque uma via de negociação para que não haja uma onerosidade excessiva para uma das partes. Toda a estrutura socioeconômica do país sofreu e sofrerá séria mudanças, mudanças essas que serão incorporadas aos poucos na vida e rotina de cada um, e por este motivo, o bom senso, a colaboração e a cooperação serão preceitos fundamentais para o enfretamento e superação das consequências da disseminação do vírus.

    Sendo assim, uma boa atuação dos poderes Legislativo e Judiciário é essencial nessa jornada que se iniciou abruptamente. Nos casos das relações jurídicas de direito privado, mais especificamente no que se refere à locação de imóveis, ainda há uma certa insegurança jurídica, como se verificou no sancionamento da lei 10.040/2020, publicada no dia 12 de junho.

    O veto dos assuntos relacionados aos contratos de locação, por mais que tenha sido necessário para evitar mais dúvidas do que certezas, não contribui para que as partes tenham mais segurança. Pelo contrário, locadores e locatários permanecem em meio à imprecisão sobre qual caminho seguir quando ocorrerem situações imprevisíveis em decorrência da pandemia.

    Não há uma resposta imediata do legislativo no tocante ao posicionamento que se deve tomar com relação aos despejos. Eles serão efetuados de imediatos? Deverá aguardar um prazo? Que prazo é esse? Os oficiais de justiça continuarão se expondo ao se deslocar para cumprimento do mandado? São perguntas que continuam sem respostas considerando que a referida legislação retirou do seu texto todos os artigos relacionados à conjuntura da locação de imóveis.

    A incerteza volta a perpetuar o Poder Judiciário, uma vez que os Magistrados não tem um norte de como proceder nessas situações particulares, abrindo brecha, mais uma vez, para decisões impactantes, diversas e conflitantes em todo o país.

    Em resumo, é preciso que esse regime jurídico da locação de imóveis seja tratado agora diferencialmente, utilizando-se cada vez mais da autonomia da vontade que se é conferida em uma relação privada, juntamente com os princípios fundamentais relacionados na Constituição Federal para que se trilhe um caminho menos vultuoso a de percorrer durante e pós pandemia do COVID-19. Enquanto isso, ficamos no aguardo de algum posicionamento do legislativo para que tais questões sejam uniformizadas, trazendo mais efetividade e eficiência para decisões proferidas por todos os Tribunais Brasileiros.

    REFERÊNCIAS

    ABELHA, André. Migalhas: A lei 14.010/20 e o Direito Imobiliário: imperfeita e necessária. Disponível em . Acesso em 7 de junho de 2020.

    BRASIL. Lei nº 8.245, DE 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em . Acesso em 10 de junho de 2020.

    ______. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil de 2015. Disponível em . Acesso em 12 de junho de 2020

    Gabriel, Gisele. ARTIGOS: DireitoNews. Estou em dificuldades financeiras durante a pandemia por coronavírus, o que fazer com o contrato de aluguel? 05 mai 2020. Disponível em . Acesso em 7 de junho de 2020.

    LEAL, Rogério Gesta. Hermenêutica e Direito: Considerações sobre a Teoria do Direito e os Operadores Jurídicos, 3 ed. Santa Cruz do Sul: EDUNISC, 2002, p.58.

    MELLO, Rogério Licastro Torres de. Ações de despejo. Tomo Processo Civil, ed. 1, jun de 2018. Disponível em < https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/175/edicao-1/acoes-de-despejo>. Acesso em 7 de junho de 2020.

    MENEZES, Rafael José de. A importância do Direito Privado apesar da publicização do direito. 10 de novembro de 2017. Disponível em < http://rafaeldemenezes.adv.br/artigo/a-importancia-do-direito-privado-apesar-da-publicizacao-do-direito/>. Acesso em 13 de junho de 2020.

    MINAS GERAIS. Assembleia Legislativa. Projeto de Lei nº 1179, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Disponível em < https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306>. Acesso em 7 de junho de 2020.

    SIMÕES, Marcel Edvar. DIREITO CIVIL ATUAL: A disciplina das relações jurídicas de Direito Privado em tempos de pandemia. ConJur, em 2 de abril de 2020. Disponível em . Acesso em 13 de junho de 2020.

    SOUZA, Murilo; OLIVEIRA, Marcelo. Câmara dos Deputados. Direito e Justiça: Projeto impede ações de despejo por atraso no aluguel durante a pandemia de Covid-19. Disponível em . Acesso em 7 de junho de 2020.

    TRIBUNA DO NORTE. A locação de imóveis e os efeitos da covid-19. 12 de abril de 2020. Disponível em < http://www.tribunadonorte.com.br/noticia/a-locaa-a-o-de-ima-veis-e-os-efeitos-da-covid-19/477284>. Acesso em 12 de junho de 2020.

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    Parabéns pelo trabalho e pelo excelente artigo publicado. continuar lendo